Rise and Fall

Immobilienaktien wie Vonovia, Aroundtown oder auch LEG Immobilien haben es derzeit nicht leicht. Die Kurse befinden sich seit fast 1,5 Jahren im Abwärtstrend, haben mittlerweile fasr 70% des Kurswert eingebüsst, befinden sich in einem 10 Jahrestief und fangen erst jetzt langsam an einen Boden zu bilden.

Wo ist das Problem? DAS eine Problem gibt es nicht. Die Probleme sind eher vielfältig. Eines der Kernprobleme: In Zeiten niedriger Zinsen haben viele Immobilienunternehmen Kredite aufgenommen und Akquisitionen getätigt. Wie bei jedem Kauf von Immobilien ist es so, dass die Rückzahlung gestreckt über viele Jahre erfolgt und Kredite nach einer gewissen Zeit fällig werden und durch Neue ersetzt werden müssen. Im Niedrigzinsumfeld ist das kein Problem. Im steigenden Umfeld hingegen … Uiuiui …

kleines, fiktives Rechenbeispiel: Bei Fa. A fallen im Niedrigzinsumfeld (1%) ca. 20% des Umsatzes an Zinslast an. Was passiert im Hochzinsumfeld bei 5%? Antwort: Die Zinserhöhung wirkt multiplikativ. Bei konstanten Mieten und gleicher Schuldenquote würde die Umschichtung aller Kredite von 1% auf 5% den gesamten Umsatz auffressen … keine schöne Sache.

Mögliche Lösungen: Reduktion der Schuldenquote, Einsparen von Dividenden oder Erhöhung der Mieten. Daraus ergeben sich Folge-Probleme 2,3,4,… 2) Mieten können nur begrenzt angehoben werden und skalieren nicht annähernd so schnell wie die Zinsen, 3) Verkauf von Immobilien in großem Stile ist auch nicht möglich, da auch die Käuferseite durch die hohen Zinsen ausgetrocknet ist und es dem Markt an Käufern fehlt, 3) gestrichene Dividenden führen zu Abverkäufen und machen Kapitalerhöhungen uninteressanter. Die Liste ließe sich noch fortsetzen Thema Wärmewende, Sanierung, etc… Alles in Allem nicht schön.

Jetzt zur Habenseite und den potentiellen Chancen in der Zukunft.
Habenseite: Die Nettoinventarwerte (NAV) sind höher als die Marktkapitalisierung, man bekommt quasi für jeden 1 Euro mehr als 1 Euro in Form von Anteilen an Immobilien zurück. Fälligkeiten für Zinsumschichtungen liegen erst in 3-5 Jahren, es gibt also Puffer für eine Abkühlung des Zins. Der Leitzins scheint langsam nahe des Maximums zu sein. Die Mieten sind solide. Im privaten Bereich besteht aufgrund des Wohnungsmangels keine Gefahr, dass es zu Leerstand kommt.

Die Chancen: Es ist sehr viel bereits eingepreist. Jede Andeutung einer Zinssenkung wäre als Entlastung zu sehen. Werden die Dividenden wieder in ursprünglicher Höhe eingesetzt könnte man mit Renditen im Bereich von 7-15% rechnen. Der Kurs muss nicht auf alte Hochs klettern um gute Gewinne abzuwerfen. Der Staat hat ein Interesse finanziell einzuspringen sollte ein Insolvenz aufgrund von Liquiditätsengpässen entstehen. Sollte genug Cash vorhanden sein bietet sich derzeit sogar die Möglichkeiten Anleihen vergünstigt zurückzukaufen.

Natürlich verbleiben Risiken. Ich sehe jedoch auf aktuellem Kursniveau mehr Chancen als Risiken. In meinen Augen ist die Zukunft eher golden als … ja was eigentlich? … düster?

Soweit meine Gedanken zu Immobilienaktien.